Жилищный бардак
Новый Жилищный кодекс представляет собой яркий продукт современного российского законотворчества. Равно как и на монетизацию льгот, на него распространяется принцип: хотели как лучше, получилось как всегда.
Кодекс ждали давно – старый, принятый еще в андроповское правление, явно устарел и не соответствовал рыночным реалиям. За это время появился невиданный ранее институт частного собственника жилья, чьи права нуждаются в четком определении и защите. Необходимо регулировать и жилищный рынок, включая ипотечную сферу.
Разумеется, целый ряд положений нового кодекса не вызывают возражений. Например, надо было что-то делать с накопившимися обязательствами государства по бесплатному предоставлению жилья — многие остались еще с тех лет, когда энергичный генсек обещал каждой советской семье отдельную квартиру. Согласно новому кодексу в очереди на бесплатное жилье остаются только малоимущие, которые теперь могут всерьез надеяться на получение жилья, а не ждать его десятилетиями. В документе прописаны особенности функционирования жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, что можно расценить сугубо положительно.
Но вот что касается защиты прав собственника, то здесь оснований для оптимизма немного. Кодекс предусматривает возможность изъятия у собственника жилого помещения в том случае, если земельный участок понадобился для государственных и муниципальных нужд. Вот здесь и начинается самое интересное. Сейчас собственнику предоставляют новую квартиру, согласно же новому кодексу это совсем не обязательно.
Государство может выкупить квартиру у собственника, а уже он сам должен распорядиться своими деньгами. В кодексе прямо предусмотрен вариант, согласно которому собственник может оказаться во временном жилище (пользование которым оплачивает государство) и лишь затем приобрести в собственность новую квартиру. Получить же новую квартиру в собственность можно, только договорившись с государством, причем вполне возможен вариант, при котором собственнику будет предложено жилье меньшей площади, а остальное доплатят деньгами. Если же собственник не согласится с условиями, предложенными государством, то последнее может обратиться в суд и таким образом добиться принятия своих условий. Если учесть степень независимости российской судебной системы, то можно представить себе, чем завершится соперничество строптивого собственника и государства.
Таким образом, риски для многих собственников возрастают. Представим, к примеру, старушку, которая не разбирается в особенностях риэлтерской деятельности. Она получает на руки немыслимую для нее сумму и начинает плаванье по незнакомому для нее рыночному морю. Велика вероятность, что на этом пути она столкнется с рифами – например, в виде мошеннических контор, которые будут предлагать посреднические услуги при покупке жилья. В результате недавний собственник вполне может оказаться на улице и без денег. Но, допустим, речь идет не о старушке, а о семье, состоящей из людей вполне дееспособного возраста и живущих, скажем, в двухкомнатной хрущобе. Рыночной стоимости такого жилья хватит разве что на «однушку» среднего качества (и то очень посредственного, если в нынешнем жилище крыша протекает). И придется всей семье с разнополыми детьми перебираться в это жилье. Или же доплачивать по рыночной цене за то, чтобы снова оказаться в «двушке» - понятно, что это далеко не каждому по силам.
Но, допустим, собственник, переехавший не по своей воле из «двушки» в «однушку», решит все же сделать из нее «двушку», совершив перепланировку. Однако и здесь его подстерегает сюрприз: необходимость согласования вопроса с органом местного самоуправления и внесения поправок в технический паспорт квартиры. Сколько «транзакционных издержек» (то есть, говоря не по-научному, затрат на «умасливание» чиновников) придется при этом понести, можно только догадываться.
Отметим при этом, что налогообложение собственников недвижимости уже в ближайшее время существенно повысится. Так что владение квартирой для многих наших сограждан может стать головной болью, а не одним из немногих преимуществ, которые были получены на заре рыночной экономики в новой России. Поэтому для многих россиян выходом может стать избавление от такой собственности (расприватизация квартиры), но в таком случае они лишаются той часто единственной реальной собственности, которой обладают. И остаются, как в советское время, с одним движимым имуществом в казенной квартире.
Обращает на себя внимание крайний лаконизм кодекса в тех случаях, когда речь идет о взаимоотношениях между собственником и государством. Возможно, авторы имели в виду, что судебная практика все расставит по своим местам. Возможно, со временем это и произойдет, но пока что будут страдать конкретные люди, неожиданно потерявшие почву под ногами.
С чем же связано такое качество законодательной деятельности? Ведь практика современного российского парламентаризма дает совершенно иные примеры, в том числе в области кодификации. Можно вспомнить качественный Уголовный кодекс и Гражданский кодекс на уровне современных мировых стандартов. Но эти документы обсуждались еще в Первой Думе – самом плюралистичном российском парламенте наших дней, где стабильное большинство отсутствовало как таковое. Можно вспомнить и такие документы, как новые УПК и Земельный кодекс, – они были приняты в Третьей Думе, где правящее большинство имело лишь незначительный перевес и было вынуждено взаимодействовать с либеральными фракциями. Да и внутри самого большинства далеко не все и не всегда были согласны друг с другом — тем более что оно было разделено на четыре депутатских объединения, два из которых включали в себя одномандатников. Такая ситуация приводила к углубленной, часто на основе компромиссов, проработке принимаемых документов, что не мешало законотворческой деятельности, а делало ее более осмысленной.
Исключение составляла Вторая Дума, левое большинство которой постоянно бодалось с исполнительной властью в ущерб законодательству, зато отличилось в принятии эдиктов, подобных приснопамятному закону о пчеловодстве. Нынешняя, Четвертая Дума, является примером другой крайности – полного контроля со стороны исполнительной власти. Фактически парламент превратился в машину для голосования, одобряющую законопроекты, поступающие сверху. А раз так, то о серьезных корректировках этих документов (не говоря уже об их отклонении) говорить не приходится. Достаточно вспомнить сотни поправок в законодательство о монетизации, отвергавшиеся автоматически, по списку. Новый Жилищный кодекс мало чем отличается в этом отношении. Разве что если в вопросе о льготах речь может идти о каких-то рыночных аргументах (связанных с необходимостью адресной поддержки нуждающихся), то здесь гарантии прав собственности, без которых немыслима нормальная рыночная экономика, оказываются под угрозой.
Похоже, что ничего неожиданного не произошло. Государственные чиновники разработали документ, который в полной мере защищает интересы государства в возможных спорах с собственником. А государственно мыслящие депутаты за него проголосовали.
Автор — заместитель генерального директора Центра политических технологий
